总结

代持的风险在于受托人。如果受托人反悔，很可能需要通过诉讼解决，耗时耗力。确实需要通过代持购房的，建议：

  1. 签署代持合同，约定房产的实际出资人和权利人；
  2. 付款时，以实际出资人的账户支付购房款，并保留好付款单据；
  3. 签署抵押协议，让受托人将房产抵押给实际出资人。

问题

张三想要购买房产，受限于当地限购政策，没有购房资格。如果张三想要把房产登记在李四名下，是否可行？存在什么风险？

分析

1. 什么是限购政策？

限购是政府为了遏制房价过快上涨的临时性措施，不是法律法规的强制性规定。

（2018）辽民终211号民事判决书指出，“限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定。”从公开的裁判案例中亦可以得知，通过代持规避限购政策并不会导致代持合同绝对无效。

特殊的限购政策除外，例如涉及人身专属的限购政策。（2015）新民申字第1879号再审民事裁定书指出，“国家对双方争议房屋的交易有特殊规定和限制，购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中[XXX]因不具备购买军队经济适用房的条件，而借用[YYY]的名义购买军队经济适用房，该行为违反了国家相关规定，应属无效行为。”

2. 代持合同是否有效？

代持合同为有效的合同，特殊情况除外，例如上述购买军队经济适用房的特殊案例。

需要特别注意的是，代持合同仅对合同当事人有效，不能对抗第三人。因为房产需要登记，第三方只能通过房产登记或房产证，得知产权人具体是谁，不知道也没有义务知道代持合同的存在。

3. 代持的风险

以下图为例，代持的风险全部来自李四，包括李四的人品（风险1、风险2、风险3），李四的财务状况（风险4），李四的婚姻关系（风险5），以及可能发生的意外（风险5）。

解决方案

1. 签订代持合同、抵押合同

  1. 签署代持合同，约定房产的实际出资人和权利人；
  2. 付款时，以实际出资人的账户支付购房款，并保留好付款单据；
  3. 签署抵押协议，让受托人将房产抵押给实际出资人。

2. 签订可撤销的信托合同

由实际出资人作为委托人，代持人作为受托人，设立可撤销的自益信托。

关键词

代持，房屋代持，房产代持，公序良俗，借名买房，限购令，限购政策

参考资料

律师：从一则案例看房屋代持协议的法律效力及后果

判例研究|关于“借名买房”的裁判规则

限购令是抑制房价上涨的有效政策工具吗？